[Immobiliare] Vendete!

Come scritto nel precedente post, l'italiano medio soffre di grossi problemi quando si tratta di studiare dopo il tipico percorso scolastico o universitario. Terminato il percorso di studi, anche i laureati vivono, dimenticando un pezzo per volta, con quello che si é imparato tra i banchi e nelle aule.

Poiché economia non viene minimamente insegnata alle superiori (chi fa ragioneria non capisce di economia, legge un bilancio, che é cosa diversa), ecco che la cultura economico-finanziaria degli italiani é molto bassa. Anche perché la cultura economico-finanziaria richiede la comprensione della matematica, e gli italiani, nei licei classici che si suppone sfornino la classe dirigente del paese, ci fanno a cazzotti.

Posso tranquillamente affermare che anche presso ingegneri italiani di un certo calibro la cultura finanziaria é prossima allo zero. C'é una vera e propria forma di chiusura mentale. Con ingegneri olandesi e inglesi invece é tutto un altro discorso. Sono appassionati di materie economico-finanziarie.

E poiché la cultura finanziaria tra gli italiani é bassa, hanno successo venditori di consulenze come quelli che hanno consigliato i bond o le azioni di banche mezze fallite di cui é piena la cronata italiana. Con notizie come quella di una professoressa (una laureata, quindi) che ha perso TUTTI i risparmi investendo centinaia di migliaia di euro in azioni e obbligazioni di una banca.

Ripeto: trattavasi di una laureata, insegnate di liceo, per sua stessa ammissione (plauso alla sua onestá intellettuale), "finanziariamente analfabeta".

Abbiamo quindi docenti che insegnano nei licei le loro materie, ma che sono finanziariamente analfabeti e finiscono nelle trappole di consulenti finanziari senza scrupoli. Vi aspettate che gli allievi di un liceo capiscano come evitare le trappole se i loro insegnanti sono i primi a caderci?
Sarai pure un fenomeno nella storia dei Sumeri, ma non sai nemmeno che i caratteri sulle tavolette di argilla parlavano di futures perché di futures, tu, caro docente di storia, non capisci nulla del mondo, mi dici a che servi per insegnare la storia? Mi basta wikipedia per rimpiazzarti, caro docente.

Di fatto, un docente italiano spesso insegna cose inutili senza saperlo. Nozionismi fini a se stessi.
La scuola italiana crea alunni che non capiscono il testo, perché sono i docenti per primi a non capirlo. Ergo, l'abbandono scolastico é altissimo. Chi ha la fortuna di avere un docente bravo, bene per lui, altrimenti, mancando un sistema di retroazione che impedisce a docenti disfunzionali di far danni, rimane fottuto per il resto della carriera scolastica.

Ecco perché la scuola pubblica italiana post 68 sforna docenti sempre piú incompetenti e scolari demotivati scollati dal mondo del lavoro.

Quindi, se gli studenti italiani diventano dei NEET, cioé non studiano, non cercano lavoro, non lavorano nemmeno, chi pagherá le pensioni in futuro o il welfare? Nessuno, si ricorrerá a extra tassazione. Tasseranno i privati. 
La produttivitá italiana é bassissima, il che significa che bisogna lavorare molte ore per raggiungere una qualitá di vita che all'estero, nei paesi del Nord Europa, Olanda o Scandinavia, richiede meno ore lavorate.
La produttivitá italiana é inferiore alla media europea. E non si fa ricerca e sviluppo. Punto.

E dove sono stati investiti per DECENNI i risparmi degli italiani? Mattone e Titoli di Stato e Contanti nei conti correnti.
Non solo, la popolazione italiana diminuirá, specie quella di qualitá, e salirá quella straniera che di certo non ha accumulato risparmi nei decenni precedenti e deve trovarsi sistemazioni pagando poco.
Il valore degli immobili in molte cittá scenderá ulteriormente, per ragioni anagrafiche e demografiche.
Quindi, il mio suggerimento é di sbarazzarvi del mattone il prima possibile, in Italia.

Facciamo un esempio del perché non conviene investire nel mattone mettendolo in affitto.

Supponiamo di voler comprare una seconda casa per investimento. 

Dove comprare? Rivolgiamo la ns. attenzione ad una cittá con molti studenti, perché piena di universitá di grido. Es. Pisa. Ci sono ben tre universitá e molti studenti fuori sede devono trovare un alloggio. Pisa é ben collegata, ha un aeroporto, ha basso livello di criminalitá, si vive piuttosto bene secondo la classifica delle migliori cittá per qualitá della vita in Italia nel 2019.
E'una cittá d'arte: arrivano anche i turisti. A frotte.

Quindi potrebbe essere interessante l'acquisto di una seconda casa ed affittarla a studenti o metterla su Airb&B per i turisti.

TASSE: sull'affitto si applica una cedolare secca nell'ordine del 10%. Su Airbnb del 21%. Inoltre con AirBnB é necessario che qualcuno la segua, dando le chiavi, ripulendo ad ogni uso etc. A meno che non viviamo giá a Pisa, l'affitto occasionale é perdita di soldi e salute.

Rimane quindi l'affitto di lungo termine agli studenti.
Quanto paga uno studente a Pisa per l'affitto? In media 300 euro.

Supponiamo di avere una casa abbastanza grande, centrale, per affittarla a tre studenti.
Sono 900 euro al mese.

Quanto costa una abitazione, diciamo almeno di 100 metri quadri, in zona centrale, con due bagni?
Ai prezzi attuali, ristrutturato, circa 300mila euro. Prezzi molto bassi, rispetto allo storico.

Evitiamo di considerare le spese una tantum, ad esempio il costo del contratto di compravendita, la percentuale alla agenzia immobiliare, l'arredo etc.
E concentriamoci sui costi mensili, a regime.

Un mutuo di 300mila euro, spalmato su 20 anni, richiede ai tassi fissi attuali una rata di 1500 euro al mese. Stiamo fuori, e di molto.

Spalmiamo il mutuo su 30 anni. La rata scende a 1310. E solo una banca ce lo dá. Ancora, stiamo fuori. Per ottenere questo mutuo, dobbiamo avere un altissimo reddito.

Giá si capisce che comprare DA ZERO una casa con mutuo per investimento é follia. E parliamo di una cittá bella, universitaria, zona centrale. Di certo non investiamo in una periferia.

Supponiamo che la nostra zietta ci abbia lasciato un 100 mila euro di ereditá. Nota: abbiamo un vero gruzzolo da investire.
Il mutuo diventa 200mila. Su 20 anni, parliamo di 900 euro di mutuo.
I tre studenti coprono i 900 euro.

Bene, sembra che ci siamo.
Peró ora bisogna aggiungerci cedolare secca, IMU su seconda casa, TARI, costo per manutenzione e i viaggi per ispezionare la casa. Tralasciamo il costo per assicurare la casa.

Affitto incassato:  + 900 euro mese
Mutuo:  - 900 euro mese
Cedolare secca: - 90 euro mese
IMU: non lo so, ma stimiamo 1000 euro/ 12 mesi = - 80 euro circa al mese
Manutenzione straordinaria: 5%  ---> - 45 euro mese

Di fatto, senza contare altre spese, ma solo quelle piú importanti, stiamo perdendo soldi a rotta di collo, per oltre 200 euro al mese. Periodicamente dobbiamo pure ispezionare la ns. proprietá per vederne lo stato. Da qui i costi dei viaggi o il pagamento di una persona di fiducia che controllo al posto nostro. Senza contare che i 100mila della zia li abbiamo immobilizzati.

Di fatto, SOLO se si ha giá una proprietá a disposizione, conviene affittare.
La crisi in Italia ha quindi arricchito chi giá aveva una casa da dare in affitto in prossimitá dell'abitazione principale.

Si dirá: si peró il capitale viene rimborsato mese per mese e poi rimane una casa da vendere. Vero. Ma in ogni caso c'é cash che viene perso ogni mese per venti anni. Il cashflow é negativo, molto negativo. Il mattone piú che un investimento diventa una mazzata sulla testa.

Questo con le leggi di oggi. Domani, la cedolare potrebbe passare al 15%, e gli studenti potrebbero preferire altre mete universitarie. C'é un rischio di non trovare affittuari, a meno di non abbassare il prezzo. E'un rischio che va quantificato.

Ora, supponiamo che gli studenti anziché 300 paghino 400 per una camera. Devono anche pagarsi le spese (luce, acqua, gas, internet, condominio) quindi la vedo dura, ma supponiamo di arrivare a 1200 di affitto con tre studenti con un contratto di medio lungo termine su cui é possibile applicare la cedolare al 10%.

In questa maniera, siamo coperti filo filo se non teniamo contro di imprevisti ulteriori (lo studente indietro coi pagamenti, vicini che si lamentano per i rumori, lo studente lascia la casa in stato pietoso)

Ecco, questo appena fatto é una banale ma significativo esempio di applicazione di un po' di buon senso finanziario ad un acquisto immobiliare.

Ulteriori considerazioni andrebbero fatte se anziché un mutuo a tasso fisso optiamo per un mutuo a tasso variabile (con o senza CAP), e conosciamo la zona e sappiamo che verrá ulteriormente valorizzata. Altre osservazioni andrebbero fatte, del tipo: ma i centomila della zia, li immobolizzo tutti o mi pago un master, o cerco lavoro meglio remunerato all'estero e uso un terzo dei 100mila come cuscinetto finanziario finche'non ingrano? Quali sono le aspettative di inflazione?Uso i soldi per aprirmi una attivitá?

E via discorrendo.